Pogosta vprašanja

Zgraditi lasten dom in v njem prijetno bivati so sanje marsikatere mlade družine. Gre za življenjsko pomembno in zahtevno odločitev, zato je izbira pravih partnerjev pri gradnji ključnega pomena, ki vam lahko prihrani veliko časa in denarja.

1. Nakup zemljišča:
izberite pravo parcelo za vašo hišo, saj bo ta pomembno vplivala na kvaliteto vašega življenja, upoštevajte bližino javnih ustanov, prometnih povezav in že zgrajeno komunalno infrastrukturo (kanalizacija, voda, elektrika, javna razsvetljava, plin, telefon, internet), pridobite lokacijsko informacijo pristojne občine in preverite kaj je na parceli dovoljeno graditi, iz urbanistične informacije preverite namembnost zemljišča, kmetijskemu zemljišču bo potrebno še spremeniti namembnost, kar lahko traja nekaj časa, upoštevajte plačilo komunalnega prispevka, ki je lahko kar velik strošek, preverite pravno stanje in lastništvo nepremičnine v zemljiški knjigi, morebitne vpisane služnosti in plombe na nepremičnini in preverite ali imate dostop do parcele, saj morajo biti vse služnosti, ki jih potrebujete kot dostop do vaše parcele, vpisane v zemljiški knjigi, sklenite kupoprodajno pogodbo s prodajalcem nepremičnine, podpis prodajalca mora biti notarsko overjen, plačajte davek na promet nepremičnin in takoj vpišite svojo lastninsko pravico v zemljiško knjigo.

2. Projektna dokumentacija in pridobitev gradbenega dovoljenja:
pridobite mapno kopijo katasterskega načrta, v katerem je vrisana parcela z vsemi izmerami, pridobite zemljiško knjižni izpisek, v katerem ste vpisani kot lastnik nepremičnine, pridobite lokacijsko informacijo občine, v kateri nepremičnina leži, kaj na njej lahko zgradite, izberite pravega projektanta, ki bo umestil vaš objekt v prostor in pridobil vsa potrebna soglasja sosedov in drugih soglasodajalcev pri gradnji (javna infrastrukutura, naravovarstvena in kulturnovarstvena soglasja), projektant vam bo pripravil projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki zajema načrt hiše, arhitekturo, gradbene konstrukcije, napeljave inštalacij, zunanjo ureditev) in popis del, Upravna enota vam bo na podlagi dobro pripravljenega DGD in plačila komunalnega prispevka izdala gradbeno dovoljenje za gradnjo, ki mora biti pred pričetkom gradnje pravnomočno.

3. Izbira gradbenega izvajalca:
na podlagi popisa del projektanta pridobite predračune kvalitetnih gradbenih izvajalcev, ponovno preverite vse postavke iz predračunov, saj končna cena ni edino merilo pri izbiri, preverite njihove reference, kvaliteto del, bonitete in finančno stabilnost podjetja, oglasite se v pisarni izvajalca in si na podlagi ključnih vprašanj pridobite zaupanje do izbranega izvajalca, ki naj vam razloži potek in način dela, sklenite gradbeno pogodbo z izbranim izvajalcem del z vsemi ključnimi sestavinami, poskrbite za strokoven in nevtralen gradbeni nadzor.

Po Uredbi o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje se objekti razvrščajo v naslednje skupine:

Zahtevni objekti: objekti večjih dimenzij nad 2.000 m2, v katerih se zadržuje večje število oseb s posebnimi tehničnimi zahtevami: potrebujejo gradbeno dovoljenje,

Manj zahtevni objekti: objekti, ki niso uvrščeni med zahtevne, manj zahtevne ali nezahtevne objekte, običajno enostanovanjske hiše: potrebujejo gradbeno dovoljenje,

Nezahtevni objekti: konstrukcijsko manj zahtevni objekti, ki so navedeni v Prilogi Uredbe o razvrščanju objektov (majhne stavbe do 50 m2 kot so garaže, drvarnice, savne, fitnesi, zimski vrtovi, podporni zidovi do višine 1,5 m, sosedske ograje do višine 3 m, pomožno kmetijsko-gozdarski objekti do 150 m2 kot so kozolci, kmečke lope, rastlinjaki, vinske kleti, skladišča za lesna goriva, silos ipd.): potrebujejo enostavno gradbeno dovoljenje,

Enostavni objekti: konstrukcijsko manj zahtevni objekti, ki so navedeni v Prilogi Uredbe o razvrščanju objektov (majhne stavbe do površine 20 m2 kot so nadstreški, drvarnice, lope, letne kuhinje, vetrolovi, podporni zidovi do višine 0,5 m, sosedske ograje do višine 2 m, pomožno kmetijsko-gozdarski objekti do 40 m2 ipd.): ne potrebujejo gradbenega dovoljenja. Nadomestna gradnja ne obstaja več, pač pa lahko vložimo zahtevo za pridobitev gradbenega dovoljenja za odstranitev obstoječega objekta in novogradnjo novega objekta.

Z izgradnjo objekta se lahko prične šele po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja.

Za že zgrajene objekte ločimo:

Rekonstrukcijo objekta: izvedba del, pri kateri se velikost in prostornina objekta ne spremenita za več kot 10 % kot so posegi v nosilno konstrukcijo in v zunanji videz objekta (podiranje sten, večanje odprtin, spremembe stopnišč, vgradnja večjih oken in vrat): potrebujejo gradbeno dovoljenje. Vzdrževalna dela, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegova uporaba in ne posegajo v njegovo konstrukcijo (pleskanje, popravilo podov, zamenjava stavbnega pohištva npr. oken in vrat, izvedba nenosilnih sten, prenova inštalacij, fasade, ureditev dvorišča do 300 m2, obnova strehe in kritine, zasteklitve objekta, vzdrževanje poti ipd.): ne potrebujejo gradbenega dovoljenja.

V našem podjetju vam lahko ponudimo izvedbo vseh gradbenih del z lastnimi delavci, kasneje pa tudi izvedbo vseh ostalih obrtniških del s kvalitetnimi kooperanti, s katerimi sodelujemo že vrsto let. Skrbimo za njihovo kvaliteto in rok izvedbe, dela si sledijo kontinuirano brez večjih zamud, naročnik pa ima samo enega sogovornika za celoten projekt.

I. Gradbena faza:
priprava terena in ureditev gradbišča, uradna zakoličba objekta s strani izbranega geodeta, izkop gradbene jame, ki je stroškovno odvisen od geološke sestave tal, izgradnja temeljev in temeljne plošče.

II. Gradbena faza: postavitev kletne plošče, če je objekt podkleten.

III. Gradbena faza:
konstrukcijska izvedba vseh etaž in podstrešja, postavitev strešne konstrukcije, krovsko kleparska dela.

IV. Gradbena faza:
vgradnja stavbnega pohištva (oken, vrat), izgradnja predelnih sten v objektu, napeljavo vseh instalacij, izolacija hiše (toplotna in zvočna izolacija sten, stropov in tal), izvedba cementnih estrihov (tlakov), izvedba ometov stropov in sten, izgradnja stopnišč, suhomontažna dela spuščenih stropov ali predelnih sten, talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo (keramika, kamen), izdelava fasade.

V. Gradbena faza:
finalna montaža instalacij (svetila, stikala, sanitarna oprema, grelna telesa), slikopleskarska dela, polaganje talnih in stenskih oblog, steklarska dela, ureditev okolice.

Gradnja lastne hiše ali poslovnega objekta je zahteven, drag in dolgotrajen postopek, zato je izbira kvalitetnega in zanesljivega gradbenega izvajalca ključnega pomena. Prava odločitev vam lahko prihrani ne samo precej denarja, pač pa tudi časa, slabe volje in zapletov pri gradnji.

Na podlagi popisa del projektanta iz projektne dokumentacije si pridobite nekaj predračunov kvalitetnih gradbenih podjetij. Ne zasujte se z več kot tremi kvalitetnimi ponudbami, saj se boste izgubili v poplavi različnih cen, informacij in pristopov. Raje naredite premišljen izbor par priporočenih izvajalcev.

Naša želena praksa je, da vsakega potencialnega naročnika povabimo na osebni razgovor, kjer se spoznamo, si pridobimo medsebojno zaupanje, razčistimo vsa morebitna naročnikova vprašanja in mu podrobneje obrazložimo potek dela, postavke iz predračuna, terminske plane izvedbe in si ogledamo osnutek gradbene pogodbe, po kateri brez zapletov izvajamo dela že več kot 30 let.

Pri primerjavi pridobljenih ponudb različnih izvajalcev je vsekakor pomembna cena storitve, ne sme pa biti edini kriterij pri izbiri izvajalca. Skupna ponujena cena ni nujno tudi najnižja cena ob koncu projekta. Naši predračuni so izstavljeni korektno, brez skritih stroškov, brez popravkov količin v popisu del. Če zasledimo kakšno pomembno postavko, ki v popisu del manjka, investitorja na to opozorimo, saj je pravilna investicijska ocena pred pričetkom dela zelo pomembna. Opravljena dela zaračunavamo po dejansko izvedenih količinah, brez za lase privlečenih dodatnih del.

Poleg konkurenčnih cen naj bo vaša izbira gradbenega izvajalca odvisna še od drugih pomembnih kriterijev: koliko časa je gradbeni izvajalec že na trgu, koliko njegovih potopljenih podjetij je že šlo v stečaj, kakšne bonitetne ocene dosega, kakšna je njegova finančna stabilnost, ali je že imel blokirane transakcijske račune in tožbe nezadovoljnih strank na sodišču, predvsem pa njegove reference, pohvale strank in zaupanje v njegovo strokovnost. Posel smo ljudje, je bil vedno naš moto in zaupanje ter pošteni medsebojni odnosi so temelj vsakega našega zaključenega projekta, zato še nismo imeli večje reklamacije, neplačil, tožb na sodišču, izvršb ali nedokončanih objektov.

Ko se odločite za izbranega izvajalca, je na vrsti podpis gradbene pogodbe o izvajanju del. Vsebovati mora vse bistvene sestavine, predvsem pa naročena gradbena dela, ki so opredeljena v projektu in se izvajajo na določenem zemljišču, cene posameznih del, rok plačila in rok za dokončanje del. Naša gradbena pogodba je enostavna in jasna in ščiti tako naročnika kot izvajalca. Če ni medsebojnega zaupanja in poštenih odnosov, ne pomaga še tako dolga in komplicirana pogodba.

Po podpisu pogodbe in stisku roke je končno na vrsti izvedba del. Dober izvajalec vas ne bo zasipal z nepotrebnimi vprašanji in tratil vašega časa, dela bodo potekala kontinuirano brez večjih zamud, izbrani materiali in opravljeno delo pa bo zadostilo vsem gradbenim predpisom in standardom. Tako se boste po končanih delih z veseljem vselili v svoj objekt brez neprijetnih spominov na komplikacije pri gradnji.

Z gradbeno pogodbo se izvajalec zavezuje, da bo v skladu s projektom za izvedbo del zgradil objekt na določenem zemljišču ali na že obstoječem objektu, naročnik pa se zavezuje, da bo za to plačal določeno ceno. Gradbena pogodba mora biti enostavna in jasna in naj ščiti tako naročnika kot izvajalca.

Bistvene sestavine gradbene pogodbe so:

- določitev pogodbenih strank (naročnik mora imeti pravico graditi na določenem zemljišču, izvajalec pa mora izpolnjevati vse kriterije za izvajalca gradbenih del),
- predmet pogodbe (opredeliti je potrebno naročena gradbena in obrtniška dela, zato so projektna dokumentacija in popis del s predračunom izvajalca sestavni del gradbene pogodbe),
- naročnik mora izvajalcu pred pričetkom del izročiti PZI (projekt za izvedbo del, ki ga izdela izbrani projektant) in pravnomočno gradbeno dovoljenje za gradnjo in uvesti izvajalca v delo,
- ponudbena cena je razvidna iz predračuna izvajalca, določena je lahko na ključ ali po enotnih cenah. Naša priporočena praksa je obračun del po dejansko izvedenih količinah, ki je korekten do obeh pogodbenih strank, cena ne enoto mere je znana iz predračuna,
- način plačila in plačilni roki začasnih mesečnih in končne situacije,
- rok izvedbe gradbenih del od uvedbe izvajalca v posel do končne primopredaje objekta,
- garancija za izvedena dela v skladu z gradbenimi uzancami, ki je za solidnost gradnje in trdnost objekta 10 let,
- določba o nujnih nepredvidenih delih, ki so ki so nujna za varnost ali uspešno dokončanje objekta, ki jih ima izvajalec pravico opraviti tudi brez predhodnega soglasja naročnika, če oceni, da bi čakanje na naročnikovo soglasje z izvedbo del lahko pomenilo nastanek škode,
- določba o dodatnih delih, ki bi jih naročnik dodatno naročil in niso zajeta v popisu del ter zato niso predmet pogodbe. Morebitna dodatna dela stranki dogovorita sproti po naročilu, predračunu in plačilu naročnika,
- pravica naročnika do gradbenega nadzora, ki mora biti strokovna in nevtralna oseba za kontrolo kvalitete in obračunanih količin del,
- končna primopredaja objekta in plačilo končne situacije del.

Gradbena pogodba o izvedbi del v našem podjetju vsebuje vse bistvene sestavine in varuje tako naročnika kot izvajalca. Pošteni odnosi in odgovornost vseh udeležencev pri gradnji (projektanta, investitorja, nadzora in izvajalca) nas pripeljejo do uspešnega končnega rezultata, v nasprotnem primeru ne pomaga še tako razčlenjena pogodba.

V gradbeni pogodbi o izvedbi del lahko določimo način obračuna del na dva načina. Spoznajte ju!

1. Obračun del s ceno na enoto mere, kjer se obračunavajo dela po dejansko izvedenih količinah, torej lahko obračunana dela rahlo odstopajo iz ponudbenega predračuna navzgor ali navzdol odvisno do točnosti popisa del projektanta. Cene na enoto so znane in potrjene s sprejetjem ponudbenega predračuna izvajalca, izstavljene situacije pa so obračunane po dejansko izvedenih količinah. Takšen način obračunavanja gradbenih del je korekten do obeh pogodbenih strank, naročnik plača tisto, kar je bilo dejansko izvedeno in se ga poslužujemo tudi v našem podjetju. Doslej do večjih odstopanj pri popisu del nismo naleteli pri novogradnjah, pri adaptacijah in rekonstrukcijah že obstoječih objektov pa je teh projektantskih odstopanj več.

2. Obračun del po sistemu ključ v roke, pri katerem mora izvajalec izvesti vsa dela, tudi nepredvidena in več dela za vnaprej določeno ponudbeno ceno na ključ, prav tako se obračun del ne zmanjša za manj izvedena dela. Kjer obseg del ni točno znan vnaprej, je takšen obračun del lahko sporen. Ker izvajalec nosi breme projektantove točnosti popisa del, si izvajalci običajno za takšen riziko prištejejo vsaj 10% povišanje pogodbene cene na ključ, zato takšen sistem ni najcenejši do naročnika, niti najbolj korektne do izvajalca.

V naši praksi je obračun del po dejanskih izmerah, ki je korekten do obeh pogodbenih strank. Vsak udeleženec pri gradnji objekta mora nositi svoj del odgovornosti: projektant za točne popise del, izvajalec za kvalitetno in strokovno izvedbo in naročnik za pošteno plačilo dejansko izvedenih del.

Pri izbiri gradbenega izvajalca je pomembnih več kriterijev:

1. PONUDBENA CENA: ki je razvidna iz predračuna del na podlagi popisa del projektanta. Le na osnovi takšnega popisa del lahko investitor primerja ponudbene predračune različnih izvajalcev. Ne zasujte se z več kot tremi kvalitetnimi ponudbami priporočenih izvajalcev in skrbno preverite vse postavke v pridobljenih ponudbah. Končna ponudbena cena namreč ni nujno najcenejša tudi bo končanju objekta. Naše ponudbe so izdelane korektno, brez skritih stroškov in zato tudi pri končnem obračunu del ni za lase privlečenih dodatnih del.

2. REFERENCE IZVAJALCA: so ključnega pomena, saj dober glas seže v deveto vas. Preglejte spletne strani izvajalca, spletne forume o pozitivnih ali negativnih komentarjih izvajalca. Preglejte portale o tožbah na sodišču, ki so jih vložile nezadovoljne stranke, v lokalni skupnosti povprašajte o referencah izvajalca, lahko si ogledate kak zgrajeni objekt. Naše zadovoljne stranke so naša največja reklama in večino del pridobimo ravno na ta način, zato se potrudimo za vsakega naročnika ne glede na obseg del.

3. BONITETA IN FINANČNA STABILNOST IZVAJALCA: pridobite si podatke o bonitetnih ocenah izvajalca na AJPESU ali pri drugih bonitetnih hišah, javno so dostopni podatki o blokadah transakcijskih računov. Preverite, koliko časa je podjetje že na trgu, koliko predhodnih podjetij je izvajalec že potopil v stečaj, koliko izvršb ima na sodišču zaradi neporavnanih dolgov. V primeru stečaja izvajalca garancija na izvedena dela ni več možna. Vsi naši finančni kazalci so nadpovprečni, spadamo v vrh finančno stabilnih in zanesljivih podjetij, ki so razvidna iz pridobljenih certifikatov, naši plačilni pogoji so zato korektni do naročnika.

4. STROKOVNOST IZVAJALCA LAHKO PREVERITE NA OSEBNEM OBISKU: v pisarni podjetja, saj boste izvajalca lahko povprašali o vseh vprašanjih tako glede tehnične izvedbe del kot vodenja projekta v smislu potrebne dokumentacije. Na takšnem spoznavnem sestanku si pridobite potrebno medsebojno zaupanje, ki je temelj za korektne odnose pri poslu. Še vedno namreč velja: posel smo ljudje.

Ko seštejete vse dejavnike, naj bo vaša izbira solidno razmerje med ceno in kvaliteto. Poleg vloženih sredstev v investicijo, bo pomemben tudi vaš čas, kontinuirano delo, dobri odnosi z izvajalcem, garancija za izvedena dela in odgovori na vsa dodatna vprašanja ter nasveti, ki jih boste potrebovali med in po gradnji. Neredki naši naročniki se vračajo k nam tudi po izgradnji objekta po nasvete in pomoč pri obrtniških delih do vselitve v objekt.

Garancijski roki po Gradbenih uzancah:

- za napake v solidnosti gradnje in trdnosti objekta je garancijski rok 10 let od izročitve objekta, naročnik je dolžan izvajalca obvestiti o odkritih napakah v roku 6 mesecev,
- za kakovost izvedenih gradbenih, obrtniških ali inštalacijskih del je garancijski rok 2 leti od primopredaje izvedenih del in izročitve objekta,
- za vgrajene naprave in opremo veljajo garancijski roki proizvajalcev, zato vam mora izvajalec izročiti vso tehnično dokumentacijo o vgrajeni opremi v objektu.